本轮房地产政策的效果可能会受到二手房库存压力的影响，我们预计政策放松对地产销售的刺激效果略有弱化，而销售回暖向房企拿地的传导周期可能会被拉长。根据测算，我们预计全年商品房销售面积或在 11.5 亿平方米左右，同比下降 6%左右（可比口径）；房地产投资或在 11 万亿元左右，同比下降 9.6%左右（可比口径）。
　　10 月 18 日，统计局公布了 9 月的房地产数据，8 月下旬以来地产政策放松的效果得到了初步的检验。
　　地产销售降幅收敛。9 月当月，商品房销售面积同比下降 10.1%，降幅收窄 2 个百分点；商品住宅销售面积降幅收敛了 3.8 个百分点至-11.6%。
　　房地产投资的降幅有所扩大，建安投资出现了边际改善。9 月，房地产投资当月同比下降 11.3%，降幅扩大了 0.3 个百分点，但直接计入 GDP 的建安设备投资增速则由-12%收敛至 -11.8%。
　　但更加令市场“惊喜”的是，开工、竣工数据意外地出现了大幅度回升。9 月，新开工面积、施工面积分别收窄了 8.9、25.7 个百分点，竣工面积增速更是提升 14.8 个百分点来到了 25.3%。如果观察新开工面积的环比增速，数据的边际变化则会更加明显——9 月，新开工面积同比增长 18.9%，为近 5 年同期最高，显著超出了季节性水平（2019-2022 年同期均值仅为 5.2%）
　　地产销售、开工数据的改善，与 8 月下旬以来的政策放松有直接的关系。自 7 月 24 日政治局会议提出“适时调整优化房地产政策”之后，8 月 25 日央行宣布因城施策执行“认房不认贷”，正式拉开了本轮房地产需求政策放松的序幕。此后，中央层面先后出台了 “认房不认贷”、调降首付比例下限、降低二套房贷款利率下限、下调部分存量房贷利率等政策。
　　“认房不认贷”等政策的出台，降低了改善性需求的购房门槛，对置换需求起到了一定的提振作用，地产销售出现了阶段性的改善。
　　强势改善的开工数据，似乎代表着房企的投资意愿正在加速修复，看似是一种房地产复苏的积极信号。但事实可能并非如此！
　　9 月的地产数据存在一组矛盾，即积极改善的开工 vs 依旧疲弱的拿地。
　　开工强但拿地弱，说明房企在加速消耗库存待开发土地的同时，并没有积极地补充土地储备，是房企主动加速去库存的表现，类似的情况在今年年初 1-2 月也出现过。
　　今年竣工保持着较高的增长，已开工项目在不断地被消耗，强开工+强竣工就意味着地产投资的广义存货（待开发土地+已开工项目）持续减少，如果房企拿地跟不上，后续地产投资可能会面临一定的压力。
　　而目前广义的住房库存压力可能会抑制房企的拿地行为。
　　根据我们的测算，截至 9 月底，新建住宅广义库存约为 16.5 亿平方米，从 2020 年 8 月的高点下降了 30%，大致相当于 2011年的水平。
　　但在评估地产库存时，不能忽略二手房的潜在供给。
　　我们认为，二手房与新房存在替代关系，在二手房有较大潜在供给的时候，会分流新房的购买需求，从而抑制房企的拿地意愿。因此，本轮房地产政策的效果可能会受到二手房库存压力的影响，我们预计政策放松对地产销售的刺激效果略有弱化，而销售回暖向房企拿地的传导周期可能会被拉长。根据测算，我们预计全年商品房销售面积或在 11.5 亿平方米左右，同比下降 6%左右（可比口径）；房地产投资或在 11 万亿元左右，同比下降 9.6%左右（可比口径）。
　　风险提示：房地产政策可能超预期；房企自身经营风险存在不确定性，或将影响房地产复苏进程；相关测算涉及主观假设，可能存在误差。
（文章来源：第一财经）